「所有者不明土地・建物」とは、①不動産登記簿では所有者が直ちに判明しない土地や建物、②所有者が判明しても所在が不明で連絡が付かない土地や建物のことを言います。

　所有者不明土地・建物の存在は、その土地や建物の活用が阻害されるだけでなく、隣接する土地や建物に悪影響を与えるなど、様々な社会的問題を生じさせています。

　そこで、所有者不明土地・建物の解消に向けて、令和３年４月２１日に「民法等の一部を改正する法律」と「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」が成立しました。

　本コラムでは、所有者不明土地・建物の解消対策のうち、令和６年４月１日から施行されている「①相続登記の申請義務化」について、ご紹介します。

第１　相続登記の申請義務

１　相続登記とは

　土地や建物の情報（所在地・面積・所有者など）については、法務局に備え置かれている「不動産登記簿」で一元的に管理されて一般に公開されています。

　そして、不動産の所有者が死亡して権利主体ではなくなった場合には、その方（被相続人）の相続人が、法定相続分、遺産分割協議の結果、遺言書の内容などに応じて、死亡日（相続開始日）時点の新たな所有者として不動産登記簿に登録（相続登記）されることになります。

　しかし、相続登記は相続人からの申請によって行われるため、他の相続人の所在不明などによって遺産分割協議ができない状態が続いたり、自分が被相続人の相続人であることさえも知らなかったりなど、様々な事情で相続登記の申請が行われず、被相続人名義のままで長年放置されて現在の所有者が不明な不動産が少なからず存在しています（中には、相続登記が未了の間に二重・三重の相続が発生し、相続人が数十人に至っていることもあります）。

　そこで、所有者不明土地・建物の存在を解消すべく、相続人に「相続登記の申請」が義務付けられました。

２　相続登記の申請義務の内容

　相続人は、相続によって不動産（土地や建物）を取得したことを「知った日」から「３年以内」に相続登記の申請をする必要があり、遺産分割により不動産を取得した場合も「遺産分割が成立した日」から「３年以内」に遺産分割の結果に応じて相続登記の申請をしなければなりません。

　いずれの場合も「正当な理由」なく義務に違反すると１０万円以下の過料が科される可能性がありますので、安易な申請放置には注意が必要です。

　なお、令和６年４月１日（施行日）よりも前に発生している相続については、相続による不動産の取得を既に知っていて未だ相続登記がされていない場合には、令和９年３月３１日まで（施行日から３年以内）に相続登記の申請をする必要があります。

第２　期限内に相続登記の申請をすることが難しい場合（相続人申告登記）

１　相続登記の申請手続

　相続登記の申請には、不動産の所有者であった被相続人の出生から死亡に至るまでの戸籍謄本などを収集して「法定相続人の範囲」を明らかにするとともに「法定相続分の割合」も確定する必要があり、遺産分割協議も含めて時間を要する場合があります。

　そこで、相続人の調査などに時間を要するなどの理由から「期限内の相続登記の申請」が困難な場合に、簡易に相続登記の申請義務を履行する制度として「相続人申告登記」が設けられました。

２　相続人申告登記

　自分が不動産登記簿上の所有者（被相続人）の相続人であること等を相続登記の申請義務の期限内（３年以内）に法務局の登記官に申告し、不動産登記簿に相続人として記載してもらうことで、上記の申請義務を果たす制度です。

　もっとも、相続人申告登記だけでは、遺産分割に基づく相続登記の申請義務を履行することはできませんし、相続した不動産を売却したりすることもできませんので、あくまでも、相続人等の調査に時間を要したり、遺産分割協議の開始が遅れたりして、期限内の相続登記の申請が難しい場合に、簡易的に申請義務を果たすために利用される制度になります。

第３　ご相談について

　相続登記の申請義務に関しては、期限内に申請を行えないことについての「正当な理由」などの法律的な問題が存在し、遺産分割協議についても、相続人の意向が対立するなどして難航する場合があります。

　弁護士会の法律相談センターでは、相続登記の申請義務に関するものに限らず、様々な法律問題のご相談を受け付けていますので、心配ごとがありましたら、お気軽に法律相談センターにお問い合わせください。